頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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マイホームの購入は後回し

10年後に無借金で年間家賃収入1000万円を目標にするなら、マイホームの購入はあと回しにした方がよいのではないでしょうか。



なぜなら、物件を買うためには融資が不可欠です。

しかし、金融機関は、たとえマイホームの住宅ローンであっても、それを負債としてカウントするので、融資を受ける際にはデメリットとなってしまからです。

たとえば持ち家でローン月額8万円、ボーナス払いなしの人と、月額10万円の賃貸住宅に住んでいる人とでは、可処分所得は持ち家の人の方が月に2万円多くなります。

それでも、ローンは負債がない方が受けやすいのです。

金融機関が判断する評価基準は、負債があるかどうかなのです。

家を持っていて返済がかなり早く進んでいるので担保余力が出てくる場合や、路線価格の高い場所で年々地価が上がって担保余力が増していくような家を買う場合なら話は別ですが、そうでない場合は、マイホームの購入と不動産投資を同時に進めることは避けるべきでしょう。

金融機関の融資枠には限りがあるので、お金を生み出す投資に集中するほうが得策といえます。

確かに年輩の銀行員の中には、たとえローンが残っていても、持ち家のある人=しっかりした人と考える傾向があるのは事実です。

それでも、マイホームと収益物件なら収益物件を優先させるべきでしょう。

マイホームが欲しくても、先に不動産投資でお金を作る仕組みを作り上げてからのほうがよいのではないでしょうか。


家族とマイホームに住みたい人は「ヤドカリ作戦」

それでも、どうしてもマイホームに住みたい人にお勧めなのは、「ヤドカリ作戦」と呼ばれる住み替えです。

都心では難しいかもしれませんが、地方で数百万円程度の戸建ての物件を買い、自分で住みながらリフォームして、次にもまた同じような物件を買って引っ越しをしたら、リフォーム済の物件を賃貸に回すということを繰り返していく方法です。

戸建ての家賃しか入らないため時間はかかりますが、自分の住環境を充実させたまま資産を増やしていくことが可能です。

たとえば、売値500万円で家賃が年間80万円の戸建てを2年に1件のペースで増やしていけば、10年後の年間家賃収入は400万円、実物資産は2500万円になります。

一棟アパートと違い、購入するたびに手間がかかりリフォームも大変ですが、5件程度なら自主管理も可能ですし、実際にこのように戸建て中心に経営している大家さんもいます。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資は自動操縦ができる
その他のメリット
不動産投資のリスク
少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
資産よりも稼働産
マイホームの購入は後回し
自己資金最低300万円
収益物件を探すならリンク
ニッチで勝負
物件探しのコツ
地方物件を買うならエリアの力を見極める
地方に物件を買うときの条件
都心の築古木造アパートはボロくてもOK
瑕疵担保責任物件でも大丈夫
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美味しい物件の見分け方
買ってはいけないボロ物件とは
不確実な競売よりも任意売却
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融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
スルガ銀行から借りる
ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
現金は強し
融資を引く=購入がゴールではない
賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
値引きを勝ち取るテクニック
有利な値引きをするには相手を知ること
リフォームの見積もりも進めておく
購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
物件の管理は専門家に任せる
決済までに管理会社は決めておく
管理会社は地元の会社のほうがいい
いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
費用の安さだけにつられない
大家から管理会社に営業をする
空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
都市ガスからプロパンガスに切り替える
ニーズがなければ作り出す
リフォーム業者選びは相見積もりが鉄則
相見積もりで相場観を養う
業者は値段で選んではいけない
地元の業者に頼むのがベター
リフォームの現場を見に行くのがベター
目先の利益ではなく中長期ビジョンで考える
管理会社が案内したくなる部屋を作る
大切なのは清潔感
賃料を相場より1割下げる
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レンタル家具付モデルルームはインパクト大
家具付き物件で入居のハードルを下げる
生活保護者も入居の対象に
契約時は原則、家賃保証会社を通す
不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
支出をしっかり把握する
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