頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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物件探しのコツ

では、実際に物件はどのように探したらよいのでしょう。



不動産売買では売主は不動産会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

そして、売主に依頼された不動産会社はレインズという業者間ネットワークにその物件情報を、専属専任媒介契約は5日以内、専任媒介契約は7日以内に登録しなくてはならない義務があります。

一般媒介契約の場合は、登録は任意なので、売主が情報の公開を希望しない場合は、その不動産会社だけが情報をもっている未公開、非公開物件となります。

しかしながら、物件は一千万円単位の買い物なので、はじめてふらっとお店に訪れた人に、不動産会社は気軽に未公開情報は教えてくれません。

そこで、これから1棟目を買おうという人はインターネットで探すことが効果的だといえるでしょう。

未公開物件は、さらにあれば手間をかけて探すという順番でよいでしょう。

一定の検索条件で毎日インターネットで探し続けていれば、その地域の物件や利回りの相場がわかります。

そのため数多くの情報に継続的に接するほうがよいでしょう。

物件探しのサイトはいろいろあります。

基本的にチェックするのは投資家向け収益物件専門のサイトです。

しかし、これらのサイトは投資家がチェックしているので、いい物件が出た場合の競争が激しく、時間勝負になると初心者には不利です。

そこで、掘り出し物を見つけたいなら、HOME’Sやアットホームウェブなどの大手ポータルサイトのほうがチャンスはあるかもしれません。

HOME’Sで売りアパートを検索するなら、まずは利回りの高さで並べ替えることが効果的でしょう。



しかし、利回り20%以上の物件で探しても物件の数は少ないですし、よい物件にめぐり合える可能性も低いと思われます。

そこで、普通の利回りの物件でも掲載日に注目することをお勧めします。

掲載されてから長い時間がたっている物件は、そこに値引きのチャンスがあります。

当初はある程度の利益を見込んで値段をつけても、長い間売れず、問い合わせもほとんどない状態であれば、売主も弱気になっている場合が多いからです。

相続のために手放すのであれば、その期限が迫って焦っていることも考えられます。

初心者にとって、早急な判断が必要な時間勝負は不利になりますが、相対取引でゆっくり交渉を進めていけばよいのです。

そのような意味でも、高利回りの物件を高利回りで買うのではなく、普通の物件を高利回りで買うのが最上の策ではないでしょうか。

さらに、築古物件を探す際には、HOME’Sやアットホームウェブなどで検索条件を「土地」にして探す方法があります。

土地として売り出している物件でも、上に古い家が建っている場合がよくあるからです。

売主が価値なしと判断している建物ですが、木造ならリフォーム次第ではなんとかなります。

その建て壊し費用も値引き交渉をして、リフォーム費用も入れて十分な利回りが出るならお勧めです。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資は自動操縦ができる
その他のメリット
不動産投資のリスク
少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
資産よりも稼働産
マイホームの購入は後回し
自己資金最低300万円
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ニッチで勝負
物件探しのコツ
地方物件を買うならエリアの力を見極める
地方に物件を買うときの条件
都心の築古木造アパートはボロくてもOK
瑕疵担保責任物件でも大丈夫
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美味しい物件の見分け方
買ってはいけないボロ物件とは
不確実な競売よりも任意売却
マンションよりも木造アパート
物件に惚れるな
融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
スルガ銀行から借りる
ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
現金は強し
融資を引く=購入がゴールではない
賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
値引きを勝ち取るテクニック
有利な値引きをするには相手を知ること
リフォームの見積もりも進めておく
購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
物件の管理は専門家に任せる
決済までに管理会社は決めておく
管理会社は地元の会社のほうがいい
いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
費用の安さだけにつられない
大家から管理会社に営業をする
空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
都市ガスからプロパンガスに切り替える
ニーズがなければ作り出す
リフォーム業者選びは相見積もりが鉄則
相見積もりで相場観を養う
業者は値段で選んではいけない
地元の業者に頼むのがベター
リフォームの現場を見に行くのがベター
目先の利益ではなく中長期ビジョンで考える
管理会社が案内したくなる部屋を作る
大切なのは清潔感
賃料を相場より1割下げる
報奨金で不動産屋をやる気にさせる
自分の物件に営業マンを増やす
レンタル家具付モデルルームはインパクト大
家具付き物件で入居のハードルを下げる
生活保護者も入居の対象に
契約時は原則、家賃保証会社を通す
不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
支出をしっかり把握する
見えづらいリスク
更新料をもらわないことのメリット
物件売却のタイミング
物件の本当の売りどきとは
本当に売ったほうが得なのか
カントリーリスクにも目を向ける
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