頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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地方物件を買うならエリアの力を見極める

地方物件はどこに物件を買えばよいのか悩む人も多いのではないでしょうか。



しかし、どんな地域でも勝機はゼロではありません。

大正期以降、スバルで有名な富士重工業とともに発展を遂げた群馬県太田市という地方都市があります。

約6割の市民が富士重工とその関連会社の従業員と家族という典型的な企業城下町です。

しかし、自動車産業が好調な時代は終わり、この不況下で工場の閉鎖や縮小が相次ぎ、人員もカットされ、現在は賃貸の平均空室率が20%超、入居率が50%に満たない物件が多数あるという状況です。

その太田市に、家賃を下げずに満室経営を行っている大家さんがいます。

その秘訣は、敷金礼金をゼロにするだけでなく、入居にかかる事務手数料、火災保険料、家賃保証会社への保証金、さらには1カ月分の前家賃までの初期費用をすべて家主負担にしてゼロにしたことにあります。

さらに、2年ごとの更新料もなし。

そうすることで、更新のタイミングで入居者が出ていくこともなく、逆に競合物件から入居者が移ってきやすくなります。

大家さんにとって、入居時の費用負担は大きい分、家賃設定を相場より1割程度高くしているため、2年間住んでもらえばだいたい初期費用分が回収できるそうです。

しかも、入居者は結婚や転勤、転職などの事情がない限りは引越ししようと思わないそうです。

長く住んでもらえばそれだけ初期投資を回収してさらにお釣りがくるというわけです。

入居者は高めの家賃を払えないから引っ越さないのではなく、引っ越し費用が出せないから引っ越さないというところに目をつけたわけです。

まさに、リスクをチャンスに変えたといえるでしょう。

これをさらにアレンジして、ひと通りの家具付きで賃貸する、引っ越し費用を出してあげる、しかも家賃が相場よりも少し安いなどというメリットがあれば、たとえ空室率が極めて高い地域でもそれほど恐れることはないのです。



ただし、このテクニックは大家がある程度の資金を持っている場合に限られます。

また、どうしても不良入居者が紛れ込みやすくなるため、夜逃げのリスクが高くなり、管理会社は入居者の質が低くなることを恐れて管理をしたがらない場合もあるので、管理会社の選定にあたっては交渉力が必要になるかもしれません。

自分には入居時の初期費用負担というこのテクニックが実践可能かどうか、そのうえで空室率の高い地域に買うかどうかの見極めをしっかりすることが必要でしょう。

また、自治体が財政難に陥っているような夕張市や網走市などや、あまりにも不景気風の吹きすさぶ地域は避けるべきでしょう。

特に北海道の一部地域では入居者が決まったときの不動産会社の謝礼が家賃の3カ月分、4か月分というのが相場になっており、その出費を回収するのも大変です。

その地域の人口動態や産業構造はある程度はインターネットで調べることができます。

また、下見をする際には、必ず市役所に足を運び、都市計画や産業の振興などの調査をしましょう。

不動産大手ポータルサイトHOME’Sでは、空室率や家賃相場、希望の間取りや家賃、地図上でよく閲覧される物件の多い順に色分けして表示することもできるので、参考にするとよいでしょう。

なお、企業城下町や大学付近など「○○があるから安心」というエリアは、企業の業績が傾いたり、大学がなくなってしまったりなど当てが外れた場合のリスクが大きすぎるので避けたほうがよいでしょう。

特に何があるというわけではない地方でも、家賃を低めに設定したり、魅力的なリフォームを施すことで入居者は呼び込めるのです。

また、地方に物件を買う場合、基本的に土地感のあるところに買ったほうがよいかもしれません。

特に最初の一棟は管理会社探しやリフォーム工事などで何度も足を運ぶことになるので、時間や手間、移動費のことを考えてもまったく見ず知らずの土地や、あまりにも遠方に買うのはやめておいたほうがよいでしょう。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
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自分の努力次第で利回りを上げられる
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不動産投資のリスク
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まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
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イールドギャップを重視
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自己資金最低300万円
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地方物件を買うならエリアの力を見極める
地方に物件を買うときの条件
都心の築古木造アパートはボロくてもOK
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買ってはいけないボロ物件とは
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融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
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東京スター銀行から借りる
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賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
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リフォームの見積もりも進めておく
購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
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決済までに管理会社は決めておく
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いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
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空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
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相見積もりで相場観を養う
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地元の業者に頼むのがベター
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大切なのは清潔感
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初期費用全部ゼロプラン
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