頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

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地方に物件を買うときの条件

地方に物件を買うときに重視する必要あることのひとつに部屋の広さがあります。



単身用であっても最低限、一戸当たり8坪(約26.4平方メートル)は必要なのではないでしょうか。

地方ではいままで20uが合格ラインといわれてきました。

しかし、少子化が進むと一人当たりが住む部屋の面積が広くなると予想されるので、今後のことを考慮するなら8坪以上あれば安心でしょう。

反対に、あまり広すぎると退去したときのリフォーム費用がかさみます。

また、8坪くらいの広さであれば部屋を仕切って2人で住むこともできるので、入居者募集の間口も広くなります。

都心では15〜16平方メートルが合格ラインといわれていますが、立地の便利さで需要があるからです。

しかし、広いのが当たり前で移動手段も車がほとんどの地方では立地の優位性はあまり望めません。

そこで、地方で狭い部屋で賃貸経営を行うのであれば、家賃を大幅に下げるしかありません。

家賃を下げると利回りは下がりますので、そういう物件は買うべきではないでしょう。

車社会である地方では、全世帯分の駐車場を敷地内に確保できることも必須条件となるでしょう。

それさえ満たしていれば、駅からの距離はほとんど問題になりません。

地方では車がなければ生活に支障をきたすので、大きな駐車場のあるショッピングモールは大盛況なのにもかかわらず、駐車場のない駅前商店街は寂れる一方というところが多いのです。



たとえ、近隣に大きな駐車場があったとしても、それが将来もずっと駐車場であり続ける保証はありません。

また、車社会では大人の人数分車を所有する家庭が多いので、本来なら世帯数と同数でも足りません。

最低限、敷地内に全世帯分の駐車場が確保されていることは、地方で物件を買う場合に絶対に譲れない条件です。

しかし、地方でもバスや電車などの交通機関が発達していて、必ずしも車社会でない場所もあるので、調査をしっかりしたうえで、駐車場の有無が入居者付けに影響しないのであれば買ってもよいでしょう。

建物のボリュームに関してですが、都心でも地方都市でも大き過ぎない方がよいでしょう。

大きい物件は何かあったときのインパクトが大きく、経費もかさむことが多いからです。

たとえば、ひと部屋で自殺や殺人事件があった場合に、アパート全体が風評被害を受ける危険性があります。

その場合、8世帯の物件よりも24世帯のほうが被害総額も大きくなるのです。

また、単身向けの物件とファミリー向けの物件では、占有面積が倍になれば家賃も倍取れるわけではありません。

せいぜい数割増しといったところです。

そのため、広めのファミリー物件で利回りが高いものはあまりありません。

しかし、リフォーム代は単身向けの数倍かかります。

それは、間取りが多いと壁面の施工面積が増え、リフォームの中で扉や引き戸といった建具がかなりの費用を必要とするからです。

部屋数が多ければ多いほど建具の数も増えます。

これは相当厳しい出費です。

税金面においてもボリュームの小さい物件は固定資産税などが安くすみます。

また、売りたくなった場合にも現金で買える人が多いので売りやすいというメリットもあります。

しかし、銀行の融資が渋くなっている現状では、1億円を超えるような物件を買える人はそれほどいません。

そのため、売りたくても売れなくて、大幅な値下げをする事態になることもあり得ます。

初心者が1棟目に選ぶ場合、管理や修繕費用、出口戦略の面でいろいろとたいへんなことの多い、ボリュームの大きい物件は安易に手を出さないほうが無難です。

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