頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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美味しい物件の見分け方

築浅で立地がよく、満室稼働している利回り20%のオイシイ物件に出合う確率は非常に低いものです。



オイシイ物件とは、手間や時間、お金をそれほどかけなくても満室にできて高利回りにできるものを指します。

しかし、時間と労力と費用がかかっても、リフォーム費を含めて20%以上の利回りが見込めればオイシイ物件であるといえますし、15%でもほとんど手間もお金もかけていないのならオイシイ物件でしょう。

オイシイ物件を見分けるためには現地調査が重要です。

入居者がつかない物件は入居者視点でその理由をしっかり分析しましょう。

そして、駅から徒歩20分と遠すぎるとか、線路沿いでうるさい、日当たりが悪いなど、大家側の努力では克服することのできないマイナス面が主要因の場合は、その物件を潔く諦めたほうがよいでしょう。

反対に、単にボロく間取りや設備が古いことが要因なら、リフォームでいくらでも克服可能です。

実際、リフォームでいくらでも手を加えられるのにやっていないことで損をしている物件はかなりあるのです。

たとえば、風呂がないために敬遠されるアパートなら、部屋に十分な広さがあるならシャワーブース設置すればよいでしょう。

最近の若い世代はシャワーですませてしまう人が多く、湯船につかる習慣のない外国人もターゲットにするのならそれで十分に勝負になります。

どのくらいの費用でどの程度のリフォームができるかを概算でイメージし、それを含めた取得費用で利回りがどれくらい出るかをきっちり判断すればよいのです。

一方、積極的に入居者募集を行っていないので空室だらけになっている物件もあります。

建て替える予定があって、退去者が出てもリフォームを施さず空室のままという物件です。

そういう物件は修繕費用や空室率の高さから物件価値が低くなるので、非常に安く買えます。



そこで、仲介する不動産会社にどうして空室だらけなのかをきちんと聞いてみましょう。

下見に行ったときに、近隣の不動産会社を何件も調査して、「今度この付近にこんな物件を買おうと思っているのですが、入居率や家賃設定はどうですか。競合にはどんな物件がありますか。」と聞いてみましょう。

このとき、あえて物件の名前は言いません。

その物件がきちんと入居者募集を行っていれば、どこかで必ず競合物件として、その物件の名前が出るはずです。

また、HOME’Sやアットホームウェブで自分の物件の条件を入力して検索してみます。

もしもそこで引っかからないなら、積極的に入居者募集を行っていないと判断することができます。

また、大家さんが高齢で賃貸経営に情熱をもっていなくて、管理会社もパソコンを使えないおじいさんがひとりでやっているような場合は、一遍のリフォームだけはしてあるので、きちんと募集するだけで入居率が改善するかなりオイシイ物件である可能性があります。

現状を見てダメな物件が必ずしもダメなわけではありません。

売主が努力を怠っているためにダメな物件はオイシイ物件です。

ボロければボロいほど、空室が多ければ多いほど、安値で売り出されるため、リフォームして入居者を募集すれば、投資物件として驚くほどの爆発力をもっている場合もあるのです。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資は自動操縦ができる
その他のメリット
不動産投資のリスク
少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
資産よりも稼働産
マイホームの購入は後回し
自己資金最低300万円
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ニッチで勝負
物件探しのコツ
地方物件を買うならエリアの力を見極める
地方に物件を買うときの条件
都心の築古木造アパートはボロくてもOK
瑕疵担保責任物件でも大丈夫
再建築不可でも大丈夫
美味しい物件の見分け方
買ってはいけないボロ物件とは
不確実な競売よりも任意売却
マンションよりも木造アパート
物件に惚れるな
融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
スルガ銀行から借りる
ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
現金は強し
融資を引く=購入がゴールではない
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値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
値引きを勝ち取るテクニック
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リフォームの見積もりも進めておく
購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
物件の管理は専門家に任せる
決済までに管理会社は決めておく
管理会社は地元の会社のほうがいい
いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
費用の安さだけにつられない
大家から管理会社に営業をする
空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
都市ガスからプロパンガスに切り替える
ニーズがなければ作り出す
リフォーム業者選びは相見積もりが鉄則
相見積もりで相場観を養う
業者は値段で選んではいけない
地元の業者に頼むのがベター
リフォームの現場を見に行くのがベター
目先の利益ではなく中長期ビジョンで考える
管理会社が案内したくなる部屋を作る
大切なのは清潔感
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レンタル家具付モデルルームはインパクト大
家具付き物件で入居のハードルを下げる
生活保護者も入居の対象に
契約時は原則、家賃保証会社を通す
不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
支出をしっかり把握する
見えづらいリスク
更新料をもらわないことのメリット
物件売却のタイミング
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