頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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買ってはいけないボロ物件とは

瑕疵の原因そのものが悪質で排除できない場合は、一度直してもすぐに同じ瑕疵が出てきてしまいます。



そのような物件はそのたびにリフォームを行えば収益性が大きく低下していまいます。

内装はどんなにボロくても修復可能ですが、建物の構造にかかわる部分はしっかり見極めなくてはいけません。

では、買ってはいけないボロ物件とは具体的にどのようなものでしょう。

まず、建物が傾いている物件は避けたほうがよいでしょう。

生活に支障がない程度なら気にしなくてもよいかもしれませんが、ビー玉を転がさなくても見た目や体感として傾いている物件は絶対に買ってはいけません。

そこで、現地調査の際にはホームセンターで売っている水平器をもって行きましょう。

なお、一部の柱の腐敗による程度の傾きなら、木造の場合は比較的直しやすいので、利回り次第では購入してもよいかもしれません。

最も深刻なのは、地盤沈下が原因の場合です。

田んぼの埋め立て地のような軟弱地盤に建てられた場合です。

ひどいものになると、2階に通じる外階段と建物の基礎が違うために、別々に傾いている場合もあります。

一時的に傾きを修整しても、地盤自体はどうしようもないので、何年かすればまた傾いてきてしまう恐れがあります。

地盤に膨張性樹脂を注入して強化する工事もありますが、工事費用が百万円単位でかかります。

湿気にも注意が必要です。

地下水脈の上や雨の溜まりやすい土地で、地盤から湿気が上がってきて建物にこもってしまう物件です。

これも地盤が原因なのでやっかいな問題です。

特に、今は昔と違って高気密・高断熱住宅が増えているので、湿気の多い土地にそのような住宅を建ててしまうと、カビだらけになってしまいます。

床下換気扇をつける方法がありますが取り付けコストと電気代がかかるので避けたほうが無難です。

建物に入ったときに、湿気がこもってジメジメしているかどうかは、感覚ですぐにわかります。

柱が腐っていたり、色が変化していたり、湿気で壁紙がはがれていたり、ひどい場合は部屋中がカビだらけになっていたりする物件は一目瞭然でダメです。

雨漏りが長期間放置されていた物件も避けたほうがよいでしょう。



どこに水が回っているかわからないので、思わぬ場所の柱が腐っていたり、構造体に二次被害が考えられます。

鉄骨造りの建物は錆びたら再生できないので絶対に避けましょう。

木造の場合は腐っても再生できますが、莫大な費用がかかることを覚悟しなくてはなりません。

なお、手すりや外階段が錆びているのは当たり前のことで、錆を落として下地処理をすればきれいに塗装できますし、建物の強度には影響がないので怖がる必要はありません。

その分、値引き交渉をすればよいでしょう。

きれいにするだけで入居率が大きく改善する場合もあります。

山や谷が多い土地では、擁壁にも注意が必要です。

擁壁とは段々畑のような感じで家が建っている場所の段々の壁のことです。

それが手抜き工事で適当に組まれていると、大雨が続いたときに土中の水の圧力に耐えられず、擁壁倒壊を起こす危険があります。

将来、2階建てを3階建てに建て替える際に、擁壁を入れ替えなければならず、莫大な工事費がかかってしまう場合もあります。

また、ひな壇の下のほうに立っている家は、上の建物の土砂崩れに巻き込まれる危険もあります。

シロアリも怖いですが、シロアリで家が倒壊したという話はほとんど聞かないので、それほど恐れる必要はないでしょう。

心配なら、現地調査にプロを連れて行って、もしも修復が必要なら、それを根拠に値引き交渉をすればよいでしょう。

シロアリだけでなく、基礎や構造の強度などが心配な場合は、欠陥住宅の調査をする建築の専門家に調査を依頼すればよいでしょう。

築古の物件は、何十年もの間、豪雨や地震をくぐり抜けて、悪い所がすでに出切っている状態です。これから新たに傾いたり沈んだりすることは考えにくいでしょう。

また、木造の古い建物は、部屋が狭い半面、その分柱が多い構造なので意外と丈夫です。

築古の物件は、何十年も建ち続けていることがすでに実績なのです。

地盤沈下や湿気、シロアリ、カビの繁殖など、結局、いちばん気をつけなくてはならないのはベースとなる土地でしょう。

木造アパートならたいていのところは直せますが、再生費用と取得費用を合わせて、利回りがどれくらい出るかを重視する必要があるでしょう。

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