頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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不確実な競売よりも任意売却

最近、競売が人気のようですが、あらゆる面で不確実性が高いのであまりお勧めできません。



まず、入札制なので買えるかどうかわかりません。

10件以上も入札してもひとつも入札できない場合もあります。

また、入札するためにはスタート価格の2割程度のお金をいったん預ける必要があります。

落札できない場合には戻ってきますが、入札するたびに所轄の裁判所にお金を預けなくてはならないのは面倒です。

また、それほど安く買えるかどうかもわかりません。

スタートの安い金額は魅力的に見えても、情報は広く開示されるので、不特定多数の人が入札し、市場で流通するよりも高い価格で落札されるケースも意外と多いようです。

さらには、競売物件は中に入って調査することができないので、公開されている写真数枚と、周囲から聞き込む情報だけで判断しなくてはなりません。

そして、裁判所が用意している3点セットとよばれる物件明細書、現況調査報告書、評価書の情報が最新のものではない場合もあるので、修繕積立金や管理費等の滞納額が増加している場合もあります。

そのため、落札後に予想以外に支払う金額がある危険性があります。

さらに、大きな欠陥が見つかっても、原則としてお金は返ってこないという怖さがあります。

競売物件は、経営破たんした物件です。

ローンを払い切れずに経営破たんした持ち主が、物件に手をかけているはずがありません。

そのため、大規模なリフォームを必要とする場合が多いといえます。

入札する際にはリフォーム費用まで含めて、取得費用として利回りを計算する必要がありますが、リフォーム費用が予想できないことは不確実性が高すぎます。



そして、占有者がいた場合に、きちんと出ていってもらえるかどうかもわかりません。

ずっと居座られてしまうと、追い出すためのエネルギーも必要ですし、強制執行などの法的手段に訴えるとしても、残置物の引っ越し代や保管料などの費用が必要となる場合もあります。

そこで、競売よりも任意売却物件の情報を仕入れておくほうがよいのではないでしょうか。

任意売却物件は、競売になる前に売主が債権者合意の元で任意で物件を現金化する仕組みです。

競売のように入札制ではないため、購入できる確実性が高くなります。

鍵を借りて室内に入り、物件の調査をすることもでき、レントロール(賃貸状況一覧表)を見ることもできるのでその点は安心です。

しかし、通常の売却と違うのは、売主と自分だけの相対取引ではなく、債権者との調整が必要で、時間がかかるというデメリットもあります。

不動産抵当権を設定している債権者に、残りの借金を棒引きしてもらうわけなので、債権者全員が快諾してくれる保証はありません。

すんなり交渉が成立するケースもあれば、こじれて最終的には競売に流れるケースもあるのです。

また、話がまとまるまでの間は、ほかによい物件が出てきても購入することはできず、ストレスになる場合もあるでしょう。

それでも、任意売却物件は競売に比べるとよい物件が高く買える可能性が高いのは事実です。

ただし、本当によい任意売却物件は業者自身が買って手を入れて、利益を上乗せして転売してしまうケースが多いためほとんど市場に流通していません。

なかには、市場に出てこない任意売却物件を扱う業者もあるので、そのような業者とつながって情報をせき止めてしまえばラッキーです。

任意売却は、債権者との調整など初心者には難しいことが多いので、1棟目から任意売却物件を狙うのではなく、2棟目以降にしたほうが賢明でしょう。

大家としての能力を高めつつ、同時に不動産業者や先輩大家さんに当たって任意売却物件へのルートを探してみてはいかがでしょうか。

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