頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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マンションよりも木造アパート

地方なら資金300万円で買える一棟マンションの出物がたまにあります。



それでも、最初に買うならアパートをお勧めします。

マンションとアパートは、その躯体構造に違いがあります。

マンションは鉄筋コンクリート(RC)や鉄骨(S)、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)が主で、アパートは木造(W)や軽量鉄骨(LGS)などが主です。

一般的には、建物は木造よりも頑丈で、気密性・防音性に優れ、入居者の受けもよく、法定耐用年数も長いマンションのほうが資産としてよいイメージがあります。

金融機関からの融資も、アパートよりも当然受けやすいでしょう。

しかし、RCは木造よりも建物の価値が高い分、固定資産税も高くなります。

対して、木造アパート、それも法定耐用年数を過ぎた築古物件だと、RCの5分の1から3分の1と固定資産税はかなり安くなります。

再建築不可の物件だと、さらに安くなります。

RCのほうが法定耐用年数は長いですが、1年に減価償却できる金額が少なく、その反面経費は多く、ローンの返済を差し引くと現金はあまり多くありません。

しかし、アパートなら短期間で減価償却できるうえに、修繕の必要があればその費用も減価償却資産として計上でき、さらに固定資産税が安いというメリットがあるのです。

また、RCの維持修繕費は確実に木造よりもかかります。

たとえば、木造2階建て8世帯のアパートと、RC4階建て8世帯のマンションを比較してみましょう。

4階建てマンションの場合は、水道設備を圧力タンクや加圧ポンプで圧力をかけたり、揚水ポンプにしなくてはなりません。



しかし、その機械が壊れた場合の修理費は百万円単位でかかります。

受水槽や高架水槽がある場合にはそのメンテナンス費用も定期的にかかります。

エレベーター付きの物件ならその維持費もかかります。

木造2階建てとは比較できないくらいの経費がかかるのです。

地方でも2000万円以下で買えるマンションだと、相当なボロ物件でしょう。

それを人に貸せる状態にするためのリフォーム費用も木造よりRCの方がはるかにかかります。

外装塗装をする場合、2階建てなら足場なしでも塗れますが、4階建てなら足場を組まなくてはならないので費用も余計にかかります。

その他、木造なら簡単に壁や天井、床をはがせるので、水道や電気、ガス工事も簡単にできますが、RCは鉄筋コンクリートの構造上工事はたいへんで、その分、リフォーム費用が高額になります。

万が一、地盤沈下で傾いた場合にも、木造ならそれほどの費用をかけずに直せますが、建物が重いRCは特殊で大がかりな工法が必要となり費用も莫大です。

このように考えると、リフォームしやすくランニングコストの安いアパートをしっかり経営し、マンションを購入するのはそれからでもよいのではないでしょうか。

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