頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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融資が引きやすいという理由で買うのは危険

物件を買うには金融機関から融資を受ける必要がありますが、資産性や担保価値の低い地方の物件や都心の築古物件には金融機関はあまりお金を貸したがりません。



融資を受けやすいのは当然資産性の高い物件、つまり、土地の価格が高く、鉄筋コンクリートや築浅といった価値の高いものです。

しかし、融資が受けやすいという理由だけで物件を選ぶことは非常に危険です。

それは、銀行が貸したがる物件は、資産性は高い半面利回りが低く、買ってもそれほど儲からないからです。

たとえば、都内の一等地に新築で1億円、利回り8%の物件をフルローンで買うとします。

1億円の物件で利回りが8%なら年間家賃収入は800万円、月額約67万円になります。

しかし、30年の固定金利4%の元利均等返済ローンを組んだとすると、月々の支払いは約48万円になります。

そうすると、手残りはわずか19万円になります。

また、資産価値が高いということは、それだけ固定資産税も高くなり、満室家賃の1〜2か月分が必要となります。

さらに管理費として通常は家賃収入の5%が必要となります。

共用灯の電気代、給水ポンプの電気代、エレベーターのメンテナンス費、消防法に準じた消火設備や法定点検費も必要となります。

それらの経費を考えると、新築でリフォームの必要がなくても満室でも収支がプラスマイナス0になってしまう場合さえあります。

優遇金利で2.8%に下がったとしても、月々の支払額は約41万円なので、月に7万円前後しか残らない場合さえあります。



そのうえ、2部屋も空室が出たら、すぐに赤字になってしまいます。

つまり、空室リスクに対応できる力がたいへん弱く、資産性があってもリスクもある買い物なのです。

黒字化するには30年間常に満室にしていなくてはならないため、新築のうちはよくても、20年もたつと赤字物件に転落してしまいます。

利回り8%は新築時の場合で、築古になれば家賃を下げ、ひと部屋退去があるたびに何十万円もかけてリフォームをする必要もあるのです。

年々土地の価格が上昇したバブル景気以前ならどこかのタイミングで換金して利益を得ることもできますが、これからの時代はまず無理でしょう。

立地がよくても利回りの低い物件をフルローンで買っても利益を出すことは難しいのです。

また、物件を購入する動機が銀行がお金を貸してくれるからでは意味がありません。

買う基準はあくまでも利回りの高さです。

そうなると、必然的に融資を受けやすい資産性の高い物件ではなく、融資を受けにくい地方の物件は都内の築古物件に限られてきます。

融資が受けにくいので値段も下がり高利回りになるともいえますが、そのような物件でも融資を受ける方法があります。

また、1億円の利回り8%の一棟マンションよりも、ランニングコストや固定資産税の安い1500万円で利回り20%の一棟アパートの方が儲かることは十分に考えられます。

1500万円の一棟アパートを金利2.8%、30年の元利均等返済ローンで購入した場合の月々のローンは約6万円、家賃収入は満室で年間300万円、月額25万円なので、ローンの返済と固定資産税、その他の経費を引いても月々15万円くらいが残ることになります。

資産価値が低くても、地方や築古物件はそれだけの収益性があるのです。

部屋を埋める努力は都心に資産を持つ人よりも要求されますが、返済をきっちり進めながらお金を貯めることも可能です。

最初の1棟目は資産形成のブースターとして重要なので、銀行主体ではなくあくまでも自分主体で、しっかり利益が確保できる物件を選ぶようにしましょう。

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