頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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賢い経営者なら売値で買わない

不動産には定価がありません。



特に中古の場合は売主と買主がお互いに妥協点を探りながら価格を決めるのです。

売主は当然1円でも高く売りたいと思います。

しかし、買主も収益性を上げるためには1円でも安く買わなくてはなりません。

そこで、物件を探し、下見と現地調査を経て、買ってもよいと思う物件が見つかったとしても、売値でそのまま買ってしまっては意味がありません。

たとえば売値1600万円で、満室時の年間家賃収入として300万円が見込める物件があったとします。

表面利回りが18.8%だとします。

これが100万円の値引きに成功すれば利回りは20%、300万円の値引きなら23%、500万円なら27%にまで上昇するのです。

融資を受けて買うので、利回りが高ければ高いほどそれだけイールドギャップに余裕が出てきます。

金利の高いローンでもその分金利分が吸収できるので、値引き交渉がどれだけできるかによって不動産経営に大きく影響してきます。

売主は、相続や借金整理などの売らなくてはならない事情があるため真剣です。

しかし、買主としては絶対にその物件にこだわる必要はなく、物件は市場にどんどん出てくるので、その意味で売主よりも立場は有利なのです。



また、不動産投資に対して金融機関の融資基準が厳しい現在、融資が受けられないために物件が売れにくいという背景があるので売主は弱気になっています。

不動産の場合は値引き幅も半端ではありません。

1000〜2000万円くらいの物件なら100万円単位での値引きも当たり前です。

実生活では30万〜40万円あったら1ヶ月や2ヵ月は生活できる大金ですが、数千万円の不動産であればその程度の金額は端数です。

また、値引き交渉は言うだけはタダです。

必要な利回りを確保できなかった場合には潔く諦めるか、交渉決裂でも必要な利回りが確保できそうなら買えばよいのです。

また、もう少し妥協点を探ってもよいですし、必要な利回りが確保できる値段にまで下がらないなら見送ればよいのです。

物件に惚れてはいけないというのはそういう意味なのです。

物件に惚れてしまい、値引きもせずに買ってしまうと、利回りが低くて苦労することになるのです。

値引き交渉にはかなりのエネルギーが必要ですが、いかに値引きを勝ち取れるかによって経営を左右するので、性根を据えて値引き交渉にかかりましょう。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資は自動操縦ができる
その他のメリット
不動産投資のリスク
少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
資産よりも稼働産
マイホームの購入は後回し
自己資金最低300万円
収益物件を探すならリンク
ニッチで勝負
物件探しのコツ
地方物件を買うならエリアの力を見極める
地方に物件を買うときの条件
都心の築古木造アパートはボロくてもOK
瑕疵担保責任物件でも大丈夫
再建築不可でも大丈夫
美味しい物件の見分け方
買ってはいけないボロ物件とは
不確実な競売よりも任意売却
マンションよりも木造アパート
物件に惚れるな
融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
スルガ銀行から借りる
ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
現金は強し
融資を引く=購入がゴールではない
賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
値引きを勝ち取るテクニック
有利な値引きをするには相手を知ること
リフォームの見積もりも進めておく
購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
物件の管理は専門家に任せる
決済までに管理会社は決めておく
管理会社は地元の会社のほうがいい
いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
費用の安さだけにつられない
大家から管理会社に営業をする
空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
都市ガスからプロパンガスに切り替える
ニーズがなければ作り出す
リフォーム業者選びは相見積もりが鉄則
相見積もりで相場観を養う
業者は値段で選んではいけない
地元の業者に頼むのがベター
リフォームの現場を見に行くのがベター
目先の利益ではなく中長期ビジョンで考える
管理会社が案内したくなる部屋を作る
大切なのは清潔感
賃料を相場より1割下げる
報奨金で不動産屋をやる気にさせる
自分の物件に営業マンを増やす
レンタル家具付モデルルームはインパクト大
家具付き物件で入居のハードルを下げる
生活保護者も入居の対象に
契約時は原則、家賃保証会社を通す
不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
支出をしっかり把握する
見えづらいリスク
更新料をもらわないことのメリット
物件売却のタイミング
物件の本当の売りどきとは
本当に売ったほうが得なのか
カントリーリスクにも目を向ける
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