頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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購入予算を算出するときの注意点

物件の購入予算は慎重に決めたいものです。



まず、物件を購入する際には諸経費が必ずかかります。

これを最初から計算に入れておく必要があります。

火災保険も通常はローンの期間分を一括で支払うことになるので、数十万のまとまった費用が必要になります。

保険料も含めると諸経費は購入価格の6〜7%はかかるのではないでしょうか。

そこで、諸経費を考慮すると表面利回りから1%くらいは収益性が下がることになるでしょう。

1000万〜2000万円程度の物件の場合、購入時にすでに満室ということはほとんどありません。

そこで、リフォームを施して建物や部屋の価値を上げるための費用も必要となります。

特に築古物件は大規模なリフォームが必要な場合が多く、費用も何百万もかかることもあります。

それなりにきれいな部屋でも、温水洗浄便座を設置するなど、設備面の充実を図る必要があるでしょう。

リフォーム費用はある程度は正確にイメージする必要があります。

そこで、下見に同行した仲介業者やリフォーム業者などから見積りを取っておいた方がようでしょう。

シロアリが心配ならその調査も頼み、駆除や補修が必要ならその費用も予算に加えます。



これらの費用を購入価格に加えて利回りを計算し直します。

そこからローンの金利を引いてイールドギャップを計算します。

12%以上が確保できる金額を購入にかけられる最大の金額と決めればよいでしょう。

さらに、購入後には管理会社への管理料、共用部分の光熱費、固定資産税都市計画税なども必要となります。

管理料は家賃の5%が相場です。

光熱費や税金は仲介業者を通じて売主に確認しておきます。

さらに、退去時にはリフォームが必要となるので将来の大規模修繕のためにも家賃の5%程度は毎月修繕積立金としてプールしておきたいものです。

それらも勘案すると、その物件の実質の利回りが見えてきます。

そこからローンの返済額を引いて初めてキャッシュフローがいくらになるかがわかるのです。

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