頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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有利な値引きをするには相手を知ること

売主は何らかの売らなければならない事情を持っています。



そして、その事情がわかれば買主は値引き交渉において有利な立場に立てます。

たとえば相続の問題でアパートを現金化しなくてはならないのなら、相続税の申告・納付は持ち主だった人物が亡くなってから10カ月以内が期限です。

もしもその期限が迫っているなら、売主は他の買い手が現れなければどんな値引きをされても売らざるを得ないはずです。

借金を抱えたため、その支払期限までに不動産を整理して現金を作らなくてはならない場合も同様です。

相手の「ギリギリこの値段なら売ってもよい」という最終ラインがわかればさらに有利です。

たとえば、借金の返済のために不動産を整理しなくてはならない売主なら、その物件のローン抵当権を外さなければなりません。

その残債額と薄価が800万円だということが事前にわかれば、それに加えて売主から仲介業者に支払う売買手数料3%+6万円と、譲渡所得税(物件を売った人が払う税金。5年以上保有した物件は20%、5年未満なら39%。)も考えて、多少は手持ちが残る金額設定をすればよいでしょう。

土地の実勢価格が1400万円でも買い手が見つからなかったり、売り急いでいるのなら1200万円でも売却可能の場合もあります。

1200万円なら手数料が44%、譲渡所得税が71万2000円(5年以上保有)で115万2000円かかります。



残債800万円を返して、それでも約285万円の手残りがあることになります。

そういう相手の事情がわかれば、最小は1500万円で売りに出されている物件を1200万円の指値で買える可能性もあるのです。

そうした事情の情報源は仲介業者にあります。

洗いざらい教えてくれなくても、仲介業者も売買を成立させて手数料を稼ぎたいので、下見の際に質問すればある程度のことは教えてくれるかもしれません。

また、空室だらけのボロ物件の中には、建て替えようと思ったものの面倒になって売りに出した場合もあります。

この場合、持ち主はお金に困っているわけではないので、「空室だらけでボロだから」という理由で値引き交渉をしてもうまくいかない場合があります。

なぜ売りに出ているのか、なぜ空室が多いのかということを仲介業者から情報収集することが大切です。

また、売主の性格や、どれだけ売り急いでいるのかという情報を知っておくことで、交渉の進め方も変わってきます。

値引き交渉はお互いに妥協しあって、お互いに利益のある「Win-Win」の取引きが理想です。

値引き交渉には情報が必要不可欠なので、仲介業者と良好な関係を築くことも重要です。

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