頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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不動産投資のリスク

もちろん、不動産投資にはメリットばかりではなくマイナス面もあります。



以下は、不動産投資に関する5つのリスクです。

@空室リスク

不動産投資の最大のデメリットは空室リスクです。

建物がどんなに立派で便利な土地にあっても、所有するだけでは利益は上がらないばかりか、固定資産税都市計画税というランニングコストは容赦なくかかります。

しかし、需要の見込める場所に物件を持っていれば、大家としての経営手腕やセンス次第で満室経営が十分に可能でしょう。

A風評被害リスク

保険に加入することである程度は対処できる倒壊、火事、地震といった危険は問題ありませんが、最も怖いのは自殺や死亡事故、殺人事件が起こった場合です。

それが原因で入居者が出て行ったり、次の入居者に対しても説明義務が生じるため、空室が続くことも考えられます。

一度悪い評判が立つと、事件や事故のあった部屋だけではなく、建物全体がいつまでも風評被害にさらされることもあります。

対応策としては、物件を複数持って、リスクを分散することが挙げられます。

たとえば、年間500万円の家賃収入を目指すなら、物件をひとつ持つのではなく、150万円程度の物件を3〜4件持ったほうが戦略的には優れているといえるでしょう。

B流動性の低さ

不動産は、株式投資FX投資と違い、何かの事情で急に現金が必要になった場合でもすぐに現金化することができません。

高額な不動産取引では買い手も慎重になるので、売りに出してから決済まで最低でも1ヶ月以上はかかります。

現金ではなく融資を受けてローンで買う場合ならさらに長引くかもしれません。

あまり高く売りに出すとなかなか買い手は現れませんし、売り急ぐと買い叩かれます。

だたし、不動産に担保余力があれば、売却しなくても抵当に入れて、ある程度の資金を調達することは可能です。


C取り扱う金額が大きい

取引金額が大きい不動産投資では、万一失敗してしまった場合のリカバリーが容易ではありません。

また、簡単に売れるものではないので、見切りをつけて別の物件をすぐに買うこともできません。

さらに、融資を受けて購入する場合は、長期間返済の債務を負い続けることになります。

特に、変動金利での返済比率が高い場合は、危険度も高くなります。

一方、リスクを回避するために自己資金比率を増やせば、自己資金の大半をその物件のために出資することとなるため、予定外の支出や新しい物件の購入などの際に不利になりかねません。

D人づきあいの下手な人には向かない

管理会社やリフォーム会社など、賃貸経営では信頼がおける業者へのアウトソーシングに頼る部分が大きいため、その仕組み作りが苦手な人には向きません。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資は自動操縦ができる
その他のメリット
不動産投資のリスク
少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
資産よりも稼働産
マイホームの購入は後回し
自己資金最低300万円
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ニッチで勝負
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地方物件を買うならエリアの力を見極める
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都心の築古木造アパートはボロくてもOK
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買ってはいけないボロ物件とは
不確実な競売よりも任意売却
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融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
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ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
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融資を引く=購入がゴールではない
賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
値引きを勝ち取るテクニック
有利な値引きをするには相手を知ること
リフォームの見積もりも進めておく
購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
物件の管理は専門家に任せる
決済までに管理会社は決めておく
管理会社は地元の会社のほうがいい
いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
費用の安さだけにつられない
大家から管理会社に営業をする
空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
都市ガスからプロパンガスに切り替える
ニーズがなければ作り出す
リフォーム業者選びは相見積もりが鉄則
相見積もりで相場観を養う
業者は値段で選んではいけない
地元の業者に頼むのがベター
リフォームの現場を見に行くのがベター
目先の利益ではなく中長期ビジョンで考える
管理会社が案内したくなる部屋を作る
大切なのは清潔感
賃料を相場より1割下げる
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自分の物件に営業マンを増やす
レンタル家具付モデルルームはインパクト大
家具付き物件で入居のハードルを下げる
生活保護者も入居の対象に
契約時は原則、家賃保証会社を通す
不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
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更新料をもらわないことのメリット
物件売却のタイミング
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