頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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初期費用全部ゼロプラン

敷金礼金ゼロを超える初期費用全部ゼロのZERO入居プランは、入居率の壊滅的な地域で驚異的な入居決定率を誇る秘策です。



敷金礼金ゼロプランであっても、当月家賃の他に火災保険料1〜2万円、家賃保証会社の保証料月額賃料の50%、仲介手数料月額賃料1ヶ月、契約事務手数料1万円前後、カギ交換費用1〜2万円や退去時のハウスクリーニング料金2〜3万円がかかります。

家賃が仮に4万だとしても合計18万円前後がかかる計算になります。

そこで、これらの全てを入居者の代わりに大家が負担するのが通称ZERO入居プランです。

入居者は最低限、引っ越し費用と当面の生活費があれば引っ越しをすることができます。

もしも、入居者が更新時期を迎えているなら、更新料を支払うよりも引っ越しをする方が安くつく可能性が十分にあります。

さらに、現在の部屋に不満があるなら心が動くのではないでしょうか。

また、ZERO入居プランで引っ越してきた人は、次に引っ越しをする際の引っ越し費用も惜しむ意識が働くのではないでしょうか。

つまり、長く住み続けてくれることが期待できるのです。

そうすると、退去に伴う原状回復リフォームが不要となるので、大家にとってはその費用も抑えることが可能です。

家賃4万円なら、大家の負担は当月家賃を除いて14万円前後になりますが、それも業者との交渉で圧縮可能でしょう。

10万円くらいリフォーム費用を節減できるなら、初期費用を全部ゼロにするプランを導入した方が費用対効果が大きくなる場合もあります。

また、このプランを導入する際に、家賃をアップしてもそれほど入居付けに影響しません。

もちろん安いに越したことはないですが、1割家賃をアップして4万4000円になっても払えない人はいないでしょう。

引っ越さない人は引っ越し費用などの初期費用が捻出できないから引っ越さないのです。

また、家賃をアップする場合はリフォームで部屋のクオリティを向上させる必要がありますが、4万円を4万4000円にできれば、2年程度で10万円くらいは回収できます。

さらに、長く住み続けてもらえれば十分にお釣りがくるのではないでしょうか。

このプランを行う際に注意しなくてはならないのは、半年以内の解約にはペナルティを設けることです。

違約金として、代わりに負担した代金分を請求する契約にします。



普通の契約書の中に埋もれてしまうとトラブルになる可能性があるので、特約事項として別紙に記載して印鑑を押してもらいます。

さらに安全策をとるなら、365日未満の定期借家契約にすることもお勧めです。

シビアな見方をするなら、引っ越し費用を貯金することができない計画性のない人を入居させることになるので、滞納や夜逃げのリスクが高くなるからです。

そこで、定期借家契約のメリットをうまく活用します。

さらに、家賃保証会社を通すことも義務づけておいた方がよいでしょう。

取りはぐれた場合の保険は複数かけておいた方が安心です。

家賃保証会社の入居時の加入費用のみ大家負担とし、1年ごとや2年ごとの更新料については入居者負担であることを明文化し、これも特約事項として別紙を用意し、印鑑を押してもらいましょう。

火災保険の入り方にもコツがあります。

通常は入居者自身が入るので、契約者も被保険者も入居者となりますが、これを契約者を大家、被保険者を入居者にしてもらうのです。

そして、2年目以降は通常の契約に戻して、保険金も入居者負担にします。

入居者にはきちんと説明し、これも特約事項として別紙で印鑑をもらったほうがよいでしょう。

あくまでも入居時初期費用全部ゼロというサービスなので、更新時は入居者負担にしても問題ありません。

ZERO入居プランに加えて、家具付き物件にしてしまえば、どんなに空室の多いエリアでも勝てると思います。

しかし、やはり入居者の質は下がることは否めないので、あくまでも禁断の裏ワザですが、家賃保証会社や定期借家契約でリスクヘッジして、満室で家賃も1割アップで運営できれば、夜逃げされたマイナスは吸収できます。

実際には夜逃げなどはほとんどありません。

そこで、空室に悩むなら実行してみる価値はあるかと思います。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
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少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
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融資が引きやすいという理由で買うのは危険
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日本政策金融公庫の利用シミュレーション
スルガ銀行から借りる
ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
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賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
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いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
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業者は値段で選んではいけない
地元の業者に頼むのがベター
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大切なのは清潔感
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レンタル家具付モデルルームはインパクト大
家具付き物件で入居のハードルを下げる
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不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
支出をしっかり把握する
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