頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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支出をしっかり把握する

賃貸不動産には必ずかかる経費があります。



そして、それを事前にある程度は正確に把握して収支計画を立てることが重要です。

経費には、不動産管理料やローンの利息額のほかに以下のものがあります。

・固定資産税・都市計画税(固都税)、事業税

・宅建建物取引業者への仲介手数料や広告料

・現状回復を含めた修理費やリフォーム費

・大規模修繕費(屋根、外壁、給排水管や鉄製のガス管、機械類など)

・給排水設備、電気設備、ガス設備の工事

火災保険料、地震保険

・定期清掃費(共有部や外溝、駐輪・駐車スペースの清掃など)

住宅用火災警報器、消防設備や消化器の詰め替え

税金関係は自治体によって異なります。

広告料は家賃1ヶ月分が相場ですが、北海道では2〜3か月分が主流です。

退去時のリフォーム費は入居者が住んでいた期間に比例して増加し、ファミリー向け物件は単身者向けに比べて高くなります。

大規模修繕費は、外壁の補修や塗装、屋上防水、エレベーターなどの改修工事で、10年〜15年おきにまとまってかかる費用なので積み立てておく必要があります。

物件の美観や防水能力を保つための塗装は、非常にコストパフォーマンスの高い投資といえるでしょう。



購入した時点で、前回の塗装が10年前ならそろそろやり直す時期でしょう。

給水管、排水管、ガス管などのライフラインの老朽化による新設工事や修復延命工事にはかなりの費用が必要となります。

特に配管の老朽化は、中が錆びて水漏れしたり、ひどい破裂の原因にもなります。

特に昔の鉄製のガス管だと20年や30年経過するとガス漏れのリスクが高くなります。

配管類の更新、更生工事は必然的にかかる費用です。

地震保険は最大5年までしかかけられないので、更新していく必要があります。

火災保険は融資を受ける際に一括先払いをしますが、ローン期間が終了したら更新しなくてはなりません。

定期清掃費用は、管理会社の管理費に含まれている場合と、月間家賃の2%程度を別途で支払う場合とがあります。

行き届いた清掃をしてもらうために大家さんが独自で手配する場合もあり、シルバー人材センターと契約すれば自治体によっては1時間800円程度で頼める場合もあります。

建物の汚れや郵便ポスト、ゴミ置き場などを乱雑なまま放置すると、入居者の満足度が下がるだけでなく、内見に来た人にも悪い印象を与えてしまいます。

週に1回2時間、月に4回、シルバー人材センターに清掃を依頼しても毎月6400円ですので、最低限やっておいたほうがよいでしょう。

大家さんの自宅近所の物件なら、自分で掃除をしに行ってもよいでしょう。

なお、消防法で寝室やキッチンに住宅用火災警報器を取りつけることが義務付けられました。

義務化に伴う罰則はありませんが、買った物件についていなかった場合には必ず取り付けるようにしましょう。

礼金、更新料は都心の物件でももらいづらくなっています。

そこで、取れなかったことも計算に入れたうえでの収支計画を立てる必要があります。

また、フリーレント(引っ越し当月の家賃が無料)の物件も増え、10年前と比較すると想定収支の収入面が悪化しています。

10年後はさらに賃料も下がっていくことも予想され、敷金や保証金も近い将来にはなくなるかもしれません。

なお、敷金は家賃の未納や入居者による建物への損害などがない限り返還義務をともなう金銭です。

あくまでも、入居者からの預かり金ですので収入扱いにはなりません。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資は自動操縦ができる
その他のメリット
不動産投資のリスク
少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
資産よりも稼働産
マイホームの購入は後回し
自己資金最低300万円
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都心の築古木造アパートはボロくてもOK
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美味しい物件の見分け方
買ってはいけないボロ物件とは
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マンションよりも木造アパート
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融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
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ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
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賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
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購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
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決済までに管理会社は決めておく
管理会社は地元の会社のほうがいい
いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
費用の安さだけにつられない
大家から管理会社に営業をする
空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
都市ガスからプロパンガスに切り替える
ニーズがなければ作り出す
リフォーム業者選びは相見積もりが鉄則
相見積もりで相場観を養う
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大切なのは清潔感
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レンタル家具付モデルルームはインパクト大
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生活保護者も入居の対象に
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不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
支出をしっかり把握する
見えづらいリスク
更新料をもらわないことのメリット
物件売却のタイミング
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カントリーリスクにも目を向ける
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