頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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見えづらいリスク

物件運営のメンテナンス費用には他にもさまざまなものがあります。



・受水槽や高架水槽、加圧タンクや圧力ポンプ、増圧ポンプ、揚水ポンプのメンテナンス費

・浄化槽やブロアーのメンテナンス費

なお、大掛かりな給水設備は購入価格1000万〜2000万円の2階建てアパートでは必要がないかもしれません。

2、3階建てなら水は直圧で上がっていきますが、4階建て以上になると1階の受水槽に水を貯め、それをポンプで圧力をかけて各部屋に給水するか、揚水ポンプで屋上の高架水槽に一度水を上げて、そこから各部屋に給水します。

圧力ポンプは100万円以上するので、それらが万が一壊れたらかなりの出費になります。

井戸水の場合は井戸から汲み上げるための揚水ポンプや浄水設備が必要になります。

地方の物件にはよく見られますが、本下水道が通っていなければ浄化槽が必要です。

それらの管理や汲み取り、電気代など、3LDKのファミリー12世帯の規模なら、故障がなくても年間で約7〜8万円程度は費用がかかります。

そのほかにも、メンテナンス費はまだまだあります。

・エレベーターの電気代、メンテナンス費

・キューピクル(高圧受電設備)のメンテナンス費

・植栽剪定費

・除草剤散布費

・共用灯や敷地内の電灯のメンテナンス費

・ゴミステーションのメンテナンス費

・消防法に基づく防火設備のメンテナンス費

エレベーターは大きな物件に限られますが、メンテナンス費用はかなりの額が必要となります。

フルメンテナンス契約なら1機あたり月額6万円くらいです。

ただし、エレベーターは入居者にも喜ばれるため、メンテナンス費用はある程度家賃に反映させることができるのではないでしょうか。

キューピクルは雑居ビルなどにある変電設備です。

契約電力が50kwを超える場合、高圧で受電した電気を各世帯に配分するのですが、その点検は専門業者と契約して月額1〜2万円がかかります。

植栽があれば植木屋さんに剪定をお願いしなくてはなりません。

除草剤の散布も業者に依頼すれば1万円近くかかります。

大きな物件だと、敷地に街灯が設置されていますが、水銀灯だと電球代だけで2万円近くします。

また、高いところにあるので、はしごで上がらないと取り替えることができないので、電気屋さんに頼むとその費用も合計3万円はかかります

。しかも、定期的に切れ、また、敷地内には何本も街灯があるので費用も莫大になります。

長持ちするLEDに替えるのも手かもしれません。

敷地内にゴミステーションがある場合は、管理費に管理・清掃費が含まれる場合と、別途必要になる場合があります。



また、ゴミステーションがなく、町内の共用のごみ置き場を使用する場合には注意が必要です。

入居者がゴミ出しのルールをきちんと守らないとトラブルの原因になり、独自にゴミ回収を業者に依頼しなくてはならなくなる場合があります。

その場合、1回につき1世帯当たり500円、8世帯なら4000円、それを週1回、年に50回頼むと20万円の出費になります。

敷地内にゴミステーションを設置して自治体に申請すれば無料で回収してもらえますが、その管理と清掃には費用がかかります。

大きな物件では防火扉の設置義務や火災報知機、スプリンクラーなどの点検も必要です。

規模が大きければ、専門業者に年間6万〜8万円を支払って点検してもらうことになります。

ただし、大家さんが講習を受けて認定を受けて自分で行うこともできます。

年末の確定申告や町内会費に関しても見落としがちです。

物件を持つと、サラリーマンでも確定申告が必要になります。

小規模なら自分でできますが、買い増しをして事業規模が大きくなると税理士に依頼する必要があります。

税理士の報酬は、依頼主が個人の場合、確定申告で月額1万〜3万円、法人だと2万〜5万円。

決算時に別途報酬が必要になるのが相場でしょう。

優秀な税理士なら節税のノウハウも豊富で、税務署と渡り合ってくれたりもするので、報酬が若干高くてもお釣りがくる場合がありますので、税理士も値段だけで決めないほうがよいでしょう。

自治会費に関しては、特に地方などでは町内会などがあって複雑です。

自治会に入らないとごみ置き場が使用できない場合があります。

中には、町内会費が年間1世帯当たり4万円、8世帯で32万円といった地域もあります。

このような見落としがちな費用も、物件購入の際には確認し、きちんと収支計画に組み入れましょう。

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