頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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物件売却のタイミング

ローンを返し終えたら、融資を受けて購入した物件が無借金、無抵当の自分の所有物になります。



そのまま経営しても、売って現金に換えてもOKです。

また、建物を壊して新たにアパートやマンションを建ててもよいですし、住宅にして自分が住んでも、また、それを売るという手もあります。

その物件を将来的にどのように運営するかを出口戦略といいます。

地方の郊外や都心の築古物件は、そもそも、売れ筋の物件ではないから安価で高利回りで買えるわけで、さらに購入した時よりも築年数が経過すれば売るのに苦労すると思います。

全室空室に近い物件を買って、満室の状態で売るならその分は評価されるかも知れませんが、やはり、売ることを考えるよりも、リフォームなどで息長く稼ぎ続けた方がよいのではないかと思います。

しかし、物件を手放した方がよいタイミングもあります。

それは以下のようなときです。

@お金が必要なとき

ローンが残っている場合は、売買仲介手数料や譲渡税などを差し引いたあとで希望の金額が手元に残せる価格で売らないと借金が残ってしまいます。

譲渡税は税率が高く、所有してから迎える1月1日から起算して5年未満で帳簿上利益から39%、5年以上でも20%は取られます。

A売却したお金で資産を組み替えたいとき

ほかにもっと魅力的で確実性の高い投資対象が見つかったときや、地方から都心へ物件を入れ替えしたいときも売ることを考えてよいタイミングでしょう。

ローンのない状態でそれなりの値段で売れるならよいのではないでしょうか。


B飽きたとき、自分には賃貸経営が向かないと悟ったとき

賃貸経営が自分には向かない、モチベーションが上がらないという状況なら、無理に事業を続けてもよい結果は得らません。

早めにやめてしまったほうがよいでしょう。

しかし、まだローンが残っているなら、その抵当権を最低限外せる価格で売ったほうがよいでしょう。

それができないのなら、ローン残高が減るまで必死で続けたほうがよいでしょう。

売ったあとに借金が残るのでは投資した意味がありません。

C大規模修繕を目前にして、その費用の目処が立たないとき

リフォームローンを借りる手もありますが、借金を残さないで売却できるならそれもひとつの判断でしょう。

所有期間中にできる限り費用をかけず、売却するぎりぎりまで利益をあげてから手放す大家さんもいます。

D相性が悪くて見限るとき

自宅から遠すぎて物件に出向くのが苦痛になったり、管理会社がよくなかったり、入居付けがうまくいかない場合や入居者の滞納やクレームが異常に多いなど、実際に物件を持っていると相性の悪い物件もあるものです。


以上のような理由で売却する場合は、利益確定に必ずしも固執する必要はありません。

金銭的には儲からなくても、売却するタイミングを逃さないことも次善の策です。

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メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
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不動産投資のリスク
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まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
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