頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるならまずはアパート一棟から 

皆さん10年後に無借金で家賃収入1000万円を目指して不動産投資を始めてみませんか、まずは読むだけならタダです。自分にもできるかもと思えば本気になってみてはどうでしょうか?

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ケース3|モデルケース

「廃墟」物件を再生させて利回り37%のお宝物件に!
地方の物件オーナー・Cさん(年間家賃収入2660万円)

Cさん(男性)は2008年4月に公売で地方に超ボロ物件を購入しました。



1972年築の鉄筋コンクリートで、2LDKが16室、駐車場を備える立派な建物ですが、8年間全空室のまま放置されていたため、全ての部屋のドアと窓が壊れ、屋上には木が生えた廃墟だったそうです。

公売は破格の90万円からスタートし、Cさんが420万円で落札しました。

現地の市役所や商工会議所で情報収集を行ったところ、大企業が工場ごと引っ越してくる予定であることがわかり、それが購入への強力な後押しになったそうです。

現金で購入し、融資を受けてリフォームを行いました。

1200万円でリフォームできると見込んで、多めに1500万円を期間10年、金利4.5%で借りたところ、思ったよりも費用がかかり1700万円かかったそうです。

不足した200万円は生命保険からのキャッシングで乗り切りました。

融資先を見つけるまで半年かかったそうですが、その間にリフォーム業者をじっくり選定することができました。

東京から電話帳で大工や職人に一軒ずつあたり、工事が始まってからは自分自身が現場監督をすることでスムーズに進んだそうです。

外壁と内装のカラーリングをプロのカラーコーディネーターに依頼し、照明器具は東京からIKEAの3連スポットライトを取り寄せ、廃墟物件はモダンで最新設備を備えたマンションに生まれ変わりました。

先行して2部屋を仕上げ、モデルルームとして公開したところ、完成までに全室が満室になったそうです。

2ヵ月の工事が終わったときには、工事関係者を温泉に一泊招待して慰労しました。

それ以来、職人さんとは良好な関係が築け、遠隔地でも問題ない管理が実現しているそうです。

再生費込みで満室利回り37%を達成したCさんは、全空室のときは銀行の評価額が1800万円だったのが、現在は3600万円と評価が倍増し、次の事業融資の際の共同担保として利用する予定です。

自営業のCさんは、不動産投資をはじめるまでは節税のために会社からの所得を120万円で申告していたため、銀行の担当者に年収の低さを指摘されて断られかけたそうです。

そこで、正直に事情を話し、600万円へ修正申告をすることで融資が受けられました。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
メリットはお金が借りられることと安定性
自分の努力次第で利回りを上げられる
不動産投資は競争相手が少ない
不動産投資は自動操縦ができる
その他のメリット
不動産投資のリスク
少子化と世帯数減少
まずはアパート一棟から
投資を始める前に戦略目的を設定
地方か都心の築古アパートを狙う
イールドギャップを重視
資産よりも稼働産
マイホームの購入は後回し
自己資金最低300万円
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都心の築古木造アパートはボロくてもOK
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美味しい物件の見分け方
買ってはいけないボロ物件とは
不確実な競売よりも任意売却
マンションよりも木造アパート
物件に惚れるな
融資が引きやすいという理由で買うのは危険
融資を取り巻く状況は厳しいが
地元の地銀、信金、信用組合から借りる
日本政策金融公庫から借りる
日本政策金融公庫の利用シミュレーション
スルガ銀行から借りる
ライフ住宅ローンから借りる
東京スター銀行から借りる
現金は強し
融資を引く=購入がゴールではない
賢い経営者なら売値で買わない
値引き交渉ではブレないこと
購入予算を算出するときの注意点
値引きを勝ち取るテクニック
有利な値引きをするには相手を知ること
リフォームの見積もりも進めておく
購入時の諸費用はこれだけかかる
大家さんが入ったほうがいい保険
物件の管理は専門家に任せる
決済までに管理会社は決めておく
管理会社は地元の会社のほうがいい
いい管理会社の選び方
管理料をとるか客付力をとるか
費用の安さだけにつられない
大家から管理会社に営業をする
空間の企画力が大事
費用対効果を常に意識
都市ガスからプロパンガスに切り替える
ニーズがなければ作り出す
リフォーム業者選びは相見積もりが鉄則
相見積もりで相場観を養う
業者は値段で選んではいけない
地元の業者に頼むのがベター
リフォームの現場を見に行くのがベター
目先の利益ではなく中長期ビジョンで考える
管理会社が案内したくなる部屋を作る
大切なのは清潔感
賃料を相場より1割下げる
報奨金で不動産屋をやる気にさせる
自分の物件に営業マンを増やす
レンタル家具付モデルルームはインパクト大
家具付き物件で入居のハードルを下げる
生活保護者も入居の対象に
契約時は原則、家賃保証会社を通す
不良入居者への対策に定期借家契約
定期借家契約を導入する際の壁
初期費用全部ゼロプラン
支出をしっかり把握する
見えづらいリスク
更新料をもらわないことのメリット
物件売却のタイミング
物件の本当の売りどきとは
本当に売ったほうが得なのか
カントリーリスクにも目を向ける
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